Reparatur oder Schaden?
Bei der Rückgabe der Wohnung oder Gewerberäume ergeben sich häufig die Fragen, ob und welche Arbeiten der Mieter übernehmen muss. Welche Voraussetzungen gelten? Welche Beträge können dem Mieter weiterberechnet werden? Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren nicht immer zugunsten des Vermieters entwickelt. Dennoch lohnt es sich, den Einzelfall genau prüfen zu lassen.
Beispiel
Mieter M hat das Kinderzimmer pink, das Wohnzimmer braun und das Schlafzimmer lila gestrichen. Bei der Wohnungsrückgabe erklärt der Mieter, dass er nicht malern müsse, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Der gut beratene Verwalter V weist den Mieter darauf hin, dass der BGH mit Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12 entschieden hat, dass der Mieter in einem solchen Fall unabhängig von der Schönheitsreparaturklausel zum Schadenersatz verpflichtet ist. Mieter M muss erkennen, dass V Recht hat.
Beispiel
Mieter M hat das Kinderzimmer pink, das Wohnzimmer braun und das Schlafzimmer lila gestrichen. Bei der Wohnungsrückgabe erklärt der Mieter, dass er nicht malern müsse, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Der gut beratene Verwalter V weist den Mieter darauf hin, dass der BGH mit Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12 entschieden hat, dass der Mieter in einem solchen Fall unabhängig von der Schönheitsreparaturklausel zum Schadenersatz verpflichtet ist. Mieter M muss erkennen, dass V Recht hat.
Wissenswertes zu Schönheitsreparaturen
Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, die Grundreinigung der vom Vermieter verlegten Fußböden (früher „Streichen der Fußböden“), das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie das Streichen der Innentüren und der Innenseiten von Fenstern und Außentüren.
Eine formularvertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bei Wohnungen, die dem Mieter renoviert übergeben wurden, wirksam. Im Mietvertrag und/oder im Übergabeprotokoll sollte erwähnt werden, dass die Wohnung renoviert übergeben wird.
Wurde dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen, ist die formularvertragliche Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Lediglich unerhebliche Gebrauchsspuren, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, führen nicht dazu, dass die Wohnung als unrenoviert oder renovierungsbedürftig anzusehen ist. Maßgeblich ist, ob die Mieträume noch den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Zudem bleibt die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen wirksam, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, z.B. eine mietfreie Zeit. Nicht zu vergessen ist auch, dass die oft zitierte BGH-Rechtsprechung nicht für Vereinbarungen gilt, die nicht für eine Vielzahl von Verträgen einseitig vorformuliert, sondern von den Parteien für den Einzelfall individuell ausgehandelt worden sind.
Ausnahme: Beschädigung der Mietsache
Bei Beschädigungen der Mietsache (z.B. Schlagstellen oder übermäßige Kratzer auf dem Boden oder an den Türen, kaputte Fliesen) geht es nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um die Beseitigung eines Substanzschadens. In diesem Fällen kommt auch bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ein Schadenersatzanspruch in Betracht.
Wissenswertes zu Schönheitsreparaturen
Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, die Grundreinigung der vom Vermieter verlegten Fußböden (früher „Streichen der Fußböden“), das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie das Streichen der Innentüren und der Innenseiten von Fenstern und Außentüren.
Eine formularvertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bei Wohnungen, die dem Mieter renoviert übergeben wurden, wirksam. Im Mietvertrag und/oder im Übergabeprotokoll sollte erwähnt werden, dass die Wohnung renoviert übergeben wird.
Wurde dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen, ist die formularvertragliche Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Lediglich unerhebliche Gebrauchsspuren, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, führen nicht dazu, dass die Wohnung als unrenoviert oder renovierungsbedürftig anzusehen ist. Maßgeblich ist, ob die Mieträume noch den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Zudem bleibt die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen wirksam, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, z.B. eine mietfreie Zeit. Nicht zu vergessen ist auch, dass die oft zitierte BGH-Rechtsprechung nicht für Vereinbarungen gilt, die nicht für eine Vielzahl von Verträgen einseitig vorformuliert, sondern von den Parteien für den Einzelfall individuell ausgehandelt worden sind.
Ausnahme: Beschädigung der Mietsache
Bei Beschädigungen der Mietsache (z.B. Schlagstellen oder übermäßige Kratzer auf dem Boden oder an den Türen, kaputte Fliesen) geht es nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um die Beseitigung eines Substanzschadens. In diesem Fällen kommt auch bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ein Schadenersatzanspruch in Betracht.