Wann ist eine Minderung der Miete erlaubt?
Kürzungen der Miete wegen Mängeln zählen zu den häufigsten Gründen für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Mieter übersehen oft, dass nicht jede Unzulänglichkeit eine Minderung der Miete rechtfertigt. Vermieter sollten im Einzelfall genau prüfen, ob und wenn ja, in welcher Höhe eine Mietminderung berechtigt ist. Bei Urteilen oder Entscheidungen aus anderen Fällen ist Vorsicht geboten, nicht immer sind die Umstände vergleichbar und die Gerichte bewerten ähnliche Mängel auch nicht immer gleich.
Minderung begründet?
Wenn Sie eine der folgenden Fragen mit „Ja“ beantworten können, besteht grundsätzlich kein Minderungsrecht:
1. Liegt ein Gewerbemietvertrag mit einem wirksamen vertraglichen Ausschluss des Minderungsrechts vor?
2. Liegt nur eine ganz unerhebliche Beeinträchtigung vor?
3. Liegt eine Beanstandung vor, die unter eine zulässige Kleinreparaturklausel fällt?
4. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder wäre er jedem normalen Mieter „ins Auge gesprungen“?
5. Ist der Mangel nach Vertragsschluss aufgetreten und fehlt es an einer (formlosen) Mängelanzeige, sodass der Vermieter noch keine Abhilfe schaffen konnte?
6. Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht?
7. Hat der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos in voller Höhe weitergezahlt? Wenn ja, besteht grundsätzlich auch kein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete, § 814 BGB.
8. Hat der Mieter die Mängelbeseitigung selbst verhindert, z.B. weil er die ordnungsgemäß angekündigten Handwerker nicht in die Mieträume lässt?
Minderung begründet?
Wenn Sie eine der folgenden Fragen mit „Ja“ beantworten können, besteht grundsätzlich kein Minderungsrecht:
1. Liegt ein Gewerbemietvertrag mit einem wirksamen vertraglichen Ausschluss des Minderungsrechts vor?
2. Liegt nur eine ganz unerhebliche Beeinträchtigung vor?
3. Liegt eine Beanstandung vor, die unter eine zulässige Kleinreparaturklausel fällt?
4. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder wäre er jedem normalen Mieter „ins Auge gesprungen“?
5. Ist der Mangel nach Vertragsschluss aufgetreten und fehlt es an einer (formlosen) Mängelanzeige, sodass der Vermieter noch keine Abhilfe schaffen konnte?
6. Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht?
7. Hat der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos in voller Höhe weitergezahlt? Wenn ja, besteht grundsätzlich auch kein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete, § 814 BGB.
8. Hat der Mieter die Mängelbeseitigung selbst verhindert, z.B. weil er die ordnungsgemäß angekündigten Handwerker nicht in die Mieträume lässt?
Bitte beachten Sie:
Die Höhe der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Urteile zu anderen Fällen können eine Orientierung geben. Liegen mehrere Mängel vor, kann die Minderung nicht durch Addition der Minderungsquoten für einzelne Mängel berechnet werden. Es findet immer eine Gesamtbetrachtung statt.
Tipp: Bei Mängeln, die den Mieter nicht ständig beeinträchtigen, kann die Mietminderung taggenau berechnet werden. Für die Zeit vor der Mängelanzeige oder der anderweitigen Kenntnis des Vermieters besteht grundsätzlich kein Minderungsrecht.
Bitte beachten Sie:
Die Höhe der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Urteile zu anderen Fällen können eine Orientierung geben. Liegen mehrere Mängel vor, kann die Minderung nicht durch Addition der Minderungsquoten für einzelne Mängel berechnet werden. Es findet immer eine Gesamtbetrachtung statt.
Tipp: Bei Mängeln, die den Mieter nicht ständig beeinträchtigen, kann die Mietminderung taggenau berechnet werden. Für die Zeit vor der Mängelanzeige oder der anderweitigen Kenntnis des Vermieters besteht grundsätzlich kein Minderungsrecht.