Beendigung des Mietverhältnisses
Bei der Kündigung des Mietverhältnisses gibt es für Vermieter und Verwalter einiges zu beachten. Bei Gewerberäumen, Garagen oder KFZ-Stellplätzen enthält häufig schon der Mietvertrag Regelungen zur Laufzeit und zur Beendigung des Mietverhältnisses, ansonsten gilt das Gesetz. Für die Kündigung von Wohnungen sind die gesetzlichen Regelungen für den Vermieter zwingend. Die Nutzung von geprüften Textvorlagen ist empfehlenswert. Bei der Kündigung ist Sorgfalt geboten, da die rechtssichere Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere bei Zahlungsverzug wirtschaftlich bedeutsam ist.
Wissenswertes zur Mietvertragskündigung
Die Kündigung von Wohnraum bedarf zur Wirksamkeit der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Abs. 4 BGB).
Bei einer Mehrheit von Mietern kann das Mietverhältnis nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist zulässig, wenn der Mieter
– mit der Zahlung der Miete in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB) oder
– für zwei aufeinander folgende Monate mit der Zahlung von mindestens einer Miete und einem Cent in Verzug ist
(§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder
– mit der Mietkaution in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der zwei Nettokaltmieten entspricht (§ 543 Abs. 1 i.V.m. § 569 Abs. 2a BGB).
Der Mieter kann sich gegenüber dem Vermieter grundsätzlich nicht darauf berufen, dass er auf Sozialleistungen angewiesen ist und diese rechtzeitig beantragt hat, die Sozialleistungen aber noch nicht ausgezahlt worden sind (Vgl. BGH-Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 175/14).
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist auch bei älteren Mietrückständen zulässig. Der Vermieter ist nicht gehalten, innerhalb einer angemessenen Frist nach Eintritt des Zahlungsverzuges zu kündigen. Die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung von Wohnraum nicht anwendbar (Vgl. BGH-Urteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15).
Bei Verzug mit Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter grundsätzlich außerordentlich fristlos und auch ordentlich fristgerecht kündigen, wenn die Nachzahlungsforderungen angemahnt wurden, der Verzug mindestens einen Monat andauert, der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt, der Rückstand aus mindestens zwei Abrechnungsperioden herrührt und zuvor eine Abmahnung unter Angabe der Forderungen, angemessener Fristsetzung und der Androhung der Kündigung erfolgt ist. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss für den Vermieter nach dem Umständen des Einzelfalles unzumutbar sein.
Bei einer Verletzung der Pflicht zur Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter außerordentlich fristlos und auch ordentlich fristgerecht kündigen ohne zuvor auf Duldung der Arbeiten klagen zu müssen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unzumutbar ist (Vgl. BGH-Urteil vom 15.04.2015, 281 VIII 281/15. Typischer Anwendungsfall: Mieter lässt Handwerker trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht in die Wohnung, sodass notwendige Arbeiten nicht durchgeführt werden können.
Eine ordentliche fristgerechte Kündigung, die auch hilfsweise zugleich mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung ausgesprochen werden kann, führt auch bei vollem Ausgleich der Mietrückstände zur Beendigung des Mietverhältnisses. Denn die Regelung des § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die rückständige Miete und Nutzungsentschädigung vollständig bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle hierzu verpflichtet, ist auf die ordentliche Kündigung nicht anzuwenden (Vgl. BGH-Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04; BGH-Urteil vom 25.10.2006, VIII ZR 102/06; BGH-Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12)
Wissenswertes zur Mietvertragskündigung
Die Kündigung von Wohnraum bedarf zur Wirksamkeit der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Abs. 4 BGB).
Bei einer Mehrheit von Mietern kann das Mietverhältnis nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist zulässig, wenn der Mieter
– mit der Zahlung der Miete in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB) oder
– für zwei aufeinander folgende Monate mit der Zahlung von mindestens einer Miete und einem Cent in Verzug ist
(§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder
– mit der Mietkaution in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der zwei Nettokaltmieten entspricht (§ 543 Abs. 1 i.V.m. § 569 Abs. 2a BGB).
Der Mieter kann sich gegenüber dem Vermieter grundsätzlich nicht darauf berufen, dass er auf Sozialleistungen angewiesen ist und diese rechtzeitig beantragt hat, die Sozialleistungen aber noch nicht ausgezahlt worden sind (Vgl. BGH-Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 175/14).
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist auch bei älteren Mietrückständen zulässig. Der Vermieter ist nicht gehalten, innerhalb einer angemessenen Frist nach Eintritt des Zahlungsverzuges zu kündigen. Die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung von Wohnraum nicht anwendbar (Vgl. BGH-Urteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15).
Bei Verzug mit Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter grundsätzlich außerordentlich fristlos und auch ordentlich fristgerecht kündigen, wenn die Nachzahlungsforderungen angemahnt wurden, der Verzug mindestens einen Monat andauert, der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt, der Rückstand aus mindestens zwei Abrechnungsperioden herrührt und zuvor eine Abmahnung unter Angabe der Forderungen, angemessener Fristsetzung und der Androhung der Kündigung erfolgt ist. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss für den Vermieter nach dem Umständen des Einzelfalles unzumutbar sein.
Bei einer Verletzung der Pflicht zur Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter außerordentlich fristlos und auch ordentlich fristgerecht kündigen ohne zuvor auf Duldung der Arbeiten klagen zu müssen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unzumutbar ist (Vgl. BGH-Urteil vom 15.04.2015, 281 VIII 281/15. Typischer Anwendungsfall: Mieter lässt Handwerker trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht in die Wohnung, sodass notwendige Arbeiten nicht durchgeführt werden können.
Eine ordentliche fristgerechte Kündigung, die auch hilfsweise zugleich mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung ausgesprochen werden kann, führt auch bei vollem Ausgleich der Mietrückstände zur Beendigung des Mietverhältnisses. Denn die Regelung des § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die rückständige Miete und Nutzungsentschädigung vollständig bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle hierzu verpflichtet, ist auf die ordentliche Kündigung nicht anzuwenden (Vgl. BGH-Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04; BGH-Urteil vom 25.10.2006, VIII ZR 102/06; BGH-Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12)