Nebenkosten – Immer ein Streitthema
Betriebskosten, umgangssprachlich auch Nebenkosten genannt, sind ein häufiges Streitthema, das Eigentümer, Vermieter und Hausverwalter immer wieder viel Zeit und Nerven kostet. Die Rechtsprechung ist sehr umfangreich und mitunter auch lokal unterschiedlich. Ein kleines Betriebskosten-ABC finden Sie hier:
Gerichtsurteile zu Betriebskosten
Die Beteiligung des Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten ist nach dem BGH-Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06 nicht zu beanstanden. Die Kosten für die Anmietung des Notrufsystems sind umlagefähige Betriebskosten (Vgl. LG Gera, Urteil vom 31.01.2001, 1 S 185/00; LG Leipzig, Hinweisverfügung vom 28.07.2008, 1 S 138/08; AG Leipzig, Urteil vom 26.03.2009, 166 C 6508/08; AG Leipzig, Urteil vom 18.05.2012, 165 C 8075/11).
Zur Belegeinsicht muss der Vermieter keinen konkreten Termin vorschlagen. Der Mieter kann sich zu den üblichen Geschäftszeiten zur Hausverwaltung begeben, um die Belege einzusehen. Das Schweigen auf eine Terminsanfrage stellt keine Verweigerung der Belegeinsicht dar (Vgl. LG Berlin, Beschluss vom 14.06.2012, 67 S 244/12).
Beim Contracting für die Wärmelieferung muss der Vermieter dem Mieter nicht die Rechnung vorlegen, die der Contractor von seinem Vorlieferanten erhalten hat (Vgl. BGH-Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 322/12).
Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. In vielen Mietverträgen sind die Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige umlagefähige Betriebskosten aufgeführt.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Das gilt auch für den Einwand, dass eine Kostenposition nicht umlagefähig sei (Vgl. BGH-Urteil vom 11.05.2016, VIII ZR 209/15).
Die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung tritt grundsätzlich mit Übersendung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ein. Die Fälligkeit setzt nicht voraus, dass zunächst eine angemessene Frist zur Überprüfung der Abrechnung verstrichen ist (Vgl. BGH-Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).
Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der verwendeten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält. Die Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung wurden vom BGH in den letzten Jahren gesenkt: Wird in der Abrechnung ein anderer Umlageschlüssel verwendet, als im Mietvertrag vereinbart wurde, ist die Abrechnung dennoch formell ordnungsgemäß (Vgl. BGH-Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04). Es liegt nur ein inhaltlicher Fehler vor, der auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden kann. Das gleiche gilt bei abweichenden Flächenangaben (Vgl. BGH-Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 261/07) und bei fehlerhaft angesetzten Vorauszahlungen (Vgl. BGH-Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10). Wurden aus den jahresübergreifenden Rechnungen der Versorger die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten errechnet, ist es zur formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung nicht erforderlich, die rechnerischen Zwischenschritte offenzulegen (Vgl. BGH-Urteil vom 02.04.2014, VIII ZR 201/13). Hinsichtlich der Gesamtkosten genügt es für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Kostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter umlegt. Das gilt auch, wenn die Gesamtkosten vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt wurden. Eine Angabe und Erläuterung der entsprechenden Rechenschritte ist nicht erforderlich (Vgl. BGH-Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15 – mit dieser Entscheidung hat der BGH die frühere Rechtsprechung zur formellen Unwirksamkeit bei nicht erläuterten Vorwegabzügen aufgegeben).
Bei der Gebäudeversicherung sind die Kosten einer dynamischen Neuwertversicherung umlegbar (Vgl. AG Leipzig, Urteil vom 06.11.2009, 165 C 4543/09; LG Leipzig, Urteil vom 27.03.2009, 2 S 322/08; LG Leipzig, Urteil vom 05.08.2010, 1 S 151/09; Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., A Rdn. 100). Eine Versicherung gegen Elementarschäden ist vor dem Hintergrund zunehmend extremer Witterungsverhältnisse grundsätzlich nicht als unwirtschaftlich anzusehen (Vgl. AG Leipzig, Urteil vom 18.05.2012, 165 C 8075/11; LG Leipzig, Urteil vom 27.06.2012, 2 S 629/11). Die Versicherung gegen Vandalismusschäden ist eine echte Sachversicherung, weshalb die Umlagefähigkeit überwiegend bejaht wird (Vgl. LG Braunschweig, 03.01.2006, 6 S 273/05; LG Leipzig, Urteil vom 27.06.2012, 2 S 629/11; Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., A 98; Blöcker/Pistorius, Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, S. 53; Kinne/Schach/Biber, Miet- und Mietprozessrecht, § 556 Rdn. 184; Sternel, Mietrecht aktuell (2009), V 93).
Bei den Heizkosten kann der Mieter aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit keinen Anspruch auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten (Vgl. BGH-Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06; BGH-Urteil vom 18.12.2013 XII ZR 80/12). Für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuelle Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (Vgl. BGH-Urteil vom 12.11.2014, VIII ZR 112/14). Sind die Heizkosten ohne Vorerfassung ermittelt worden, ist in der Regel trotzdem der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. Eine eventuelle Kürzung ist dabei von dem in der Abrechnung ausgewiesenen Kostenanteil des Nutzers zu errechnen und nicht vom Anteil des Nutzers bei einer reinen Flächenabrechnung (Vgl. BGH-Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 329/14).
Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung für einen Zeitraum vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Insolvenzforderung. Das gilt auch dann, wenn die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht abgerechnet waren (Vgl. BGH-Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 295/10).
Eine Korrektur der Abrechnung ist bei der Wohnraummiete innerhalb der Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters zulässig. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter bereits das (vermeintliche) Guthaben aus der Abrechnung ausgezahlt worden ist (Vgl. BGH-Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09; BGH-Urteil vom 10.07.2013, XII ZR 62/12). Bei Gewerberäumen, für die keine gesetzliche Abrechnungsfrist besteht, kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch zu Lasten des Mieters korrigiert werden, wenn der Mieter die Nachforderung aus der Abrechnung bereits vorbehaltlos bezahlt hat (Vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2014, XII ZR 6/13).
Beim Umlageschlüssel Personenmonate ist die Abrechnung nicht deshalb unwirksam, weil in der Abrechnung nicht angegeben ist, für welchen Zeitraum wieviele Personen pro Wohnung berücksichtigt wurden (BGH-Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14).
Sperrmüllkosten können auch dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie zwar nicht jährlich entstehen, aber doch laufend dadurch, dass Mieter unberechtigt Müll auf den Gemeinschaftsflächen abstellen. Das gilt auch dann, wenn die Kosten der Müllentsorgung durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind (Vgl. BGH-Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 137/09).
Als Umlagevereinbarung genügt bei der Wohnraummiete die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen eines Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich (Vgl. BGH-Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15).
Verwaltungskosten können bei Gewerberäumen formularvertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn die Kosten weder vorher beziffert, noch höhenmäßig begrenzt sind (Vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2009, XII ZR 109/08).
Behauptet der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, trägt er hierfür die volle Darlegungs- und Beweislast. Mit dem Vortrag, dass die Kosten über den Durchschnittswerten des Betriebskostenspiegels lägen, genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast nicht. Eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters hinsichtlich des Kostenansatzes besteht nicht (Vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10; AG Leipzig, Urteil vom 16.02.2015, 166 C 3350/14).
Gerichtsurteile zu Betriebskosten
Die Beteiligung des Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten ist nach dem BGH-Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06 nicht zu beanstanden. Die Kosten für die Anmietung des Notrufsystems sind umlagefähige Betriebskosten (Vgl. LG Gera, Urteil vom 31.01.2001, 1 S 185/00; LG Leipzig, Hinweisverfügung vom 28.07.2008, 1 S 138/08; AG Leipzig, Urteil vom 26.03.2009, 166 C 6508/08; AG Leipzig, Urteil vom 18.05.2012, 165 C 8075/11).
Zur Belegeinsicht muss der Vermieter keinen konkreten Termin vorschlagen. Der Mieter kann sich zu den üblichen Geschäftszeiten zur Hausverwaltung begeben, um die Belege einzusehen. Das Schweigen auf eine Terminsanfrage stellt keine Verweigerung der Belegeinsicht dar (Vgl. LG Berlin, Beschluss vom 14.06.2012, 67 S 244/12).
Beim Contracting für die Wärmelieferung muss der Vermieter dem Mieter nicht die Rechnung vorlegen, die der Contractor von seinem Vorlieferanten erhalten hat (Vgl. BGH-Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 322/12).
Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. In vielen Mietverträgen sind die Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige umlagefähige Betriebskosten aufgeführt.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Das gilt auch für den Einwand, dass eine Kostenposition nicht umlagefähig sei (Vgl. BGH-Urteil vom 11.05.2016, VIII ZR 209/15).
Die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung tritt grundsätzlich mit Übersendung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ein. Die Fälligkeit setzt nicht voraus, dass zunächst eine angemessene Frist zur Überprüfung der Abrechnung verstrichen ist (Vgl. BGH-Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).
Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der verwendeten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält. Die Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung wurden vom BGH in den letzten Jahren gesenkt: Wird in der Abrechnung ein anderer Umlageschlüssel verwendet, als im Mietvertrag vereinbart wurde, ist die Abrechnung dennoch formell ordnungsgemäß (Vgl. BGH-Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04). Es liegt nur ein inhaltlicher Fehler vor, der auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden kann. Das gleiche gilt bei abweichenden Flächenangaben (Vgl. BGH-Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 261/07) und bei fehlerhaft angesetzten Vorauszahlungen (Vgl. BGH-Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10). Wurden aus den jahresübergreifenden Rechnungen der Versorger die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten errechnet, ist es zur formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung nicht erforderlich, die rechnerischen Zwischenschritte offenzulegen (Vgl. BGH-Urteil vom 02.04.2014, VIII ZR 201/13). Hinsichtlich der Gesamtkosten genügt es für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Kostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter umlegt. Das gilt auch, wenn die Gesamtkosten vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt wurden. Eine Angabe und Erläuterung der entsprechenden Rechenschritte ist nicht erforderlich (Vgl. BGH-Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15 – mit dieser Entscheidung hat der BGH die frühere Rechtsprechung zur formellen Unwirksamkeit bei nicht erläuterten Vorwegabzügen aufgegeben).
Bei der Gebäudeversicherung sind die Kosten einer dynamischen Neuwertversicherung umlegbar (Vgl. AG Leipzig, Urteil vom 06.11.2009, 165 C 4543/09; LG Leipzig, Urteil vom 27.03.2009, 2 S 322/08; LG Leipzig, Urteil vom 05.08.2010, 1 S 151/09; Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., A Rdn. 100). Eine Versicherung gegen Elementarschäden ist vor dem Hintergrund zunehmend extremer Witterungsverhältnisse grundsätzlich nicht als unwirtschaftlich anzusehen (Vgl. AG Leipzig, Urteil vom 18.05.2012, 165 C 8075/11; LG Leipzig, Urteil vom 27.06.2012, 2 S 629/11). Die Versicherung gegen Vandalismusschäden ist eine echte Sachversicherung, weshalb die Umlagefähigkeit überwiegend bejaht wird (Vgl. LG Braunschweig, 03.01.2006, 6 S 273/05; LG Leipzig, Urteil vom 27.06.2012, 2 S 629/11; Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., A 98; Blöcker/Pistorius, Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, S. 53; Kinne/Schach/Biber, Miet- und Mietprozessrecht, § 556 Rdn. 184; Sternel, Mietrecht aktuell (2009), V 93).
Bei den Heizkosten kann der Mieter aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit keinen Anspruch auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten (Vgl. BGH-Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06; BGH-Urteil vom 18.12.2013 XII ZR 80/12). Für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuelle Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (Vgl. BGH-Urteil vom 12.11.2014, VIII ZR 112/14). Sind die Heizkosten ohne Vorerfassung ermittelt worden, ist in der Regel trotzdem der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. Eine eventuelle Kürzung ist dabei von dem in der Abrechnung ausgewiesenen Kostenanteil des Nutzers zu errechnen und nicht vom Anteil des Nutzers bei einer reinen Flächenabrechnung (Vgl. BGH-Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 329/14).
Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung für einen Zeitraum vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Insolvenzforderung. Das gilt auch dann, wenn die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht abgerechnet waren (Vgl. BGH-Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 295/10).
Eine Korrektur der Abrechnung ist bei der Wohnraummiete innerhalb der Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters zulässig. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter bereits das (vermeintliche) Guthaben aus der Abrechnung ausgezahlt worden ist (Vgl. BGH-Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09; BGH-Urteil vom 10.07.2013, XII ZR 62/12). Bei Gewerberäumen, für die keine gesetzliche Abrechnungsfrist besteht, kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch zu Lasten des Mieters korrigiert werden, wenn der Mieter die Nachforderung aus der Abrechnung bereits vorbehaltlos bezahlt hat (Vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2014, XII ZR 6/13).
Beim Umlageschlüssel Personenmonate ist die Abrechnung nicht deshalb unwirksam, weil in der Abrechnung nicht angegeben ist, für welchen Zeitraum wieviele Personen pro Wohnung berücksichtigt wurden (BGH-Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14).
Sperrmüllkosten können auch dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie zwar nicht jährlich entstehen, aber doch laufend dadurch, dass Mieter unberechtigt Müll auf den Gemeinschaftsflächen abstellen. Das gilt auch dann, wenn die Kosten der Müllentsorgung durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind (Vgl. BGH-Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 137/09).
Als Umlagevereinbarung genügt bei der Wohnraummiete die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen eines Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich (Vgl. BGH-Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15).
Verwaltungskosten können bei Gewerberäumen formularvertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn die Kosten weder vorher beziffert, noch höhenmäßig begrenzt sind (Vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2009, XII ZR 109/08).
Behauptet der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, trägt er hierfür die volle Darlegungs- und Beweislast. Mit dem Vortrag, dass die Kosten über den Durchschnittswerten des Betriebskostenspiegels lägen, genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast nicht. Eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters hinsichtlich des Kostenansatzes besteht nicht (Vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10; AG Leipzig, Urteil vom 16.02.2015, 166 C 3350/14).
Achtung! Nicht vorschnell urteilen!
Korrigieren Sie die Betriebskostenabrechnung nicht vorschnell zugunsten des Mieters. Oftmals werden von Mietern nur Textbausteine aus dem Internet verwendet. Lassen Sie uns prüfen, ob Einwendungen wirklich begründet sind.
Achtung! Nicht vorschnell urteilen!
Korrigieren Sie die Betriebskostenabrechnung nicht vorschnell zugunsten des Mieters. Oftmals werden von Mietern nur Textbausteine aus dem Internet verwendet. Lassen Sie uns prüfen, ob Einwendungen wirklich begründet sind.