Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Mietkaution behalten. Der Insolvenzverwalter kann weder die Auszahlung zur Masse verlangen noch mit den Mieten aufrechnen.
Der BGH hat mit dem Urteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15 klargestellt, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB auch bei älteren Mietrückständen zulässig ist. Der Mieter kann sich gegenüber dem Vermieter nicht auf die allgemeine Regelung des § 314 Abs. 3 BGB berufen, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund kündigen kann. Damit kann das Mietverhältnis auch dann noch außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter in der Vergangenheit einen kündigungsbegründenden Mietrückstand hat auflaufen lassen, seit einiger Zeit aber wieder ordnungsgemäß zahlt.
Ein kündigungsbegründender Mietrückstand besteht, wenn der Mieter entweder mit der Miete für zwei aufeinander folgende Monate in Höhe von mindestens einer Miete und einem Cent in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der länger als zwei Monate ist, mit mindestens zwei Monatsmieten. Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadenersatz und Mahnkosten zählen für die Kündigung nicht mit.